A-

A+

Küresel Salgın COVID-19’un Kira Sözleşmelerine Etkisi

İlk kez Aralık ayında Çin’in Vuhan kentinde ortaya çıkan ve Covid-19 adı verilen virüs Antartika dışında tüm dünyayı etkisi altına almış ve küresel bir salgın haline gelmiştir. Tüm dünyayı tehdit etmeye devam eden ve Dünya Sağlık Örgütü tarafından pandemi olarak nitelendirilen Covid-19 salgınının Türkiye’deki etkisinin de artışıyla beraber hükümet salgının durdurulması için bir takım tedbirler almıştır.

Söz konusu tedbirler kapsamında ilk olarak İçişleri Bakanlığı, 16.03.2020 tarihinde il valiliklerine gönderdiği Koronavirüs konulu ek genelge ile 81 ilde halkın çok yakın bir mesafede bir arada bulunarak hastalığın bulaşma riskini arttıracağı gerekçesiyle; Umuma Açık İstirahat ve Eğlence Yerleri olarak faaliyet yürüten gösteri merkezleri, sinemalar, kafeler, çocuk oyun alanları, spor salonları gibi birçok işletmenin faaliyetlerini geçici bir süreliğine 16.03.2020 pazartesi saat 24:00 itibariyle durdurma yönünde karar almıştır. 

Bahse konu genelgeyi takiben yine İçişleri Bakanlığı tarafından 21.03.2020 tarihinde yayımlanan Koronavirüs Salgını ile Mücadele Kapsamında Lokantalarla İlgili Ek Genelge ile de içkili ve/veya içkisiz tüm lokanta ve restoranlar ile pastane ve benzeri işyerlerinin, sadece paket servis, gel-al benzeri şekilde, müşterilerin oturmasına müsaade etmeden hizmet verebileceği düzenlenmiştir.

Virüs ile mücadele kapsamında alınan ve ülke genelinde birçok işyerinin faaliyetlerinin geçici süreyle durdurulmasına yönelik bu tedbirlerin işyeri kira sözleşmelerini ne şekilde ve nasıl etkileyeceği önemli bir soru olarak karşımıza çıkmaktadır.

Öncelikle belirtmek gerekir ki şekil serbestisinin hakim olduğu hukukumuzda taraflar, kanunun emredici hükümlerine, kamu düzenine ve genel ahlak kurallarına aykırı olmamak kaydıyla herhangi bir şekil şartına tabi olmaksızın karşılıklı serbest iradeleri ile kira sözleşmesi akdedebilmektedirler. Tarafların aralarında akdetmiş oldukları bu kira sözleşmelerinde küresel anlamda yaşanan olağanüstü bu tip durumlar ile ilgili özel hükümler tesis etmiş olmaları ihtimal dahilindedir. Böyle bir durum söz konusu ise öncelikli olarak sözleşmedeki bu özel hükümler incelenmeli ve bu hükümler çerçevesinde kira sözleşmesinin akıbetine karar verilmelidir. Buna karşılık, bu denli olağanüstü durumlar için sözleşmede özel düzenlemeler yer almıyor ise; bu kez kanunun genel hükümleri çerçevesinde kira sözleşmelerinin akıbetini incelemek gerekecektir.

Bu yazımız ile konuyu, idare tarafından alınan tedbirler çerçevesinde faaliyetleri tamamen ve kısmen durdurulan ve salgın nedeniyle işleri durma noktasına gelen işyerleri açısından, aşağıdaki gibi başlıklar halinde inceledik:

A) FAALİYETLERİ TAMAMEN DURDURULAN İŞLETMELER BAKIMINDAN HUKUKİ DURUM:

Tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerden olan kira sözleşmesinde, hem kiraya veren hem de kiracının sözleşme gereği birbirlerine karşı bir takım borç ve yükümlülükleri bulunmaktadır. Bu doğrultuda, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Kiraya verenin borçları” altında yer alan “I. Teslim borcu”na göre; kiraya veren, kiralananı kiracının kullanım amacına elverişli bir şekilde kiracıya teslim etmek ve sözleşme süresince de kiralananı bu kullanım amacına uygun olarak bulundurmakla yükümlüdür. İşyeri olarak kiralanan yerlerde, kullanma amacının kira sözleşmelerinde özel olarak belirlendiği dikkate alındığında kiraya verenin bu borcu daha da önem arz eden bir borç haline gelmektedir. Kiracının da kiraya verenin bu borcuna karşılık olarak temel yükümlüğü, kira bedeli ödemesidir. Söz konusu karşılıklı olan bu borçlar, kira sözleşmesinin asli unsurlarıdır.

İçişleri Bakanlığı tarafından 16.03.2020 tarihinde yayımlanan Genelge ile bazı işyerlerinin geçici süre ile faaliyetleri durdurulmuştur. İlgili işyeri kiraları açısından bu durum, kiraya verenin de kiralananı sözleşmede öngörülen amaca uygun şekilde bulundurma borcunu ifa edememesi anlamına gelecektir. Bu durumun ortaya çıkmasında kiraya verenin herhangi bir etkisi ve kusuru bulunmamaktadır. Zira mevcut düzenlemeler çerçevesinde, kiraya verenin, kiralananı kiracının kullanım amacına uygun bir şekilde bulundurabilmesi, istese bile imkan dahilinde değildir.

Borcun geçici bir süreliğine imkansızlaştığı bu tip durumlara ilişkin kanunda açık bir düzenleme bulunmamaktadır. Ancak bu gibi geçicilik arz eden imkansızlık hallerinde Yargıtay’a göre borcun ifa tarihinin ifa imkansızlığının ortadan kalktığı tarihe kadar ertelenmesi söz konusu olur. Kira sözleşmelerinde, kiracının, kiralananı kullanım amacına uygun bir şekilde kullanması karşılığında kira bedeli ödediği göz önüne alındığında, kullandırma ediminin imkansızlaşmasından sorumlu olmayan kiracının, kiraya verene karşı kira bedeli ödemekten de geçici süreyle sorumlu olmayacağı sonucu çıkarılabilecektir. 

Ancak kiraya veren bakımından meydana gelen ifa imkânsızlığının eninde sonunda ortadan kalkacağının bilinmesine rağmen; ne zaman ortadan kalkacağı kimi zaman taraflarca kestirilemeyebilir. Bu süre zarfında da tarafları sözleşme ile bağlı tutmak, sözleşmenin amacını sorgulanabilir bir hale getirecektir. Dürüstlük kuralı uyarınca tarafların sözleşmeyle bağlı kalmaya devam etmesinin artık beklenemez bir hale geldiği bu tip durumlarda imkansızlığının sürekli nitelikte olduğu kabul edilmeli ve olaya doğrudan imkansızlık hükümleri uygulanarak kira sözleşmesinin feshedildiğinin kabulü gerekir[1].

Bir kısım görüşe göre, eğer kiraya verenin ifanın imkansız hale gelmesinde kusuru bulunmuyorsa, Türk Borçlar Kanunu’nun 136. Maddesi uyarınca her iki taraf da borcundan kurtulur. Böylece kira sözleşmesi de kendiliğinden sona ermiş olacaktır[2]. Yine diğer bir görüş de kira borçlarının para borcu olması nedeniyle, imkansızlaşmayacağı, bu nedenle de bu halde aşağıda yer verdiğimiz Türk Borçlar Kanunu’nun m.138, aşırı ifa güçlüğü maddesine başvurulması gerektiği yönündedir.

Salgın ile mücadelede bakanlıkça her ne kadar bazı işyerlerinin faaliyetleri geçici süre ile durdurulmuş ise de; geçicilik arz edeceği şüphesiz olan bu süreyi şimdiden kestirebilmek mümkün değildir. Virüsün kontrol altına alınarak sürecinin normale dönmesi ülkenin izleyeceği politikalar ile şekilleneceğinden, tarafların mevcut kira sözleşmeleriyle bağlı tutulma süresi olan "akde tahammül süresi"nin ne kadar olduğunu şu an için söylemek ne yazık ki mümkün değildir.

B) FAALİYETLERİ KISMEN DURDURULAN VEYA SALGINDAN OLUMSUZ ETKİLENEN İŞLETMELER AÇISINDAN HUKUKİ DURUM:

İçişleri Bakanlığı tarafından 21.03.2020 tarihinde yayımlanan Genelge ile içkili ve/veya içkisiz tüm lokanta ve restoranlar ile pastane ve benzeri işyerlerinin, sadece paket servis, gel-al benzeri şekilde, müşterilerin oturmasına müsaade etmeden hizmet verebileceği düzenlenmiş, başka bir anlatımla bu işyerlerinin faaliyetleri tamamen değil kısmen durdurulmuş yani faaliyetleri kısıtlanmış durumdadır. Bu durumda kiraya verenin, kiralananı kiracının kullanım amacına uygun hazır bir şekilde bulundurduğu kabul edildiğinde kiracının da karşı edim olan kira bedellerinden tam ve eksiksiz olarak sorumlu olacağı gibi çok katı bir sonuç ortaya çıkmaktadır.

Sözleşme kurulurken mevcut koşullar öngörülemez şekilde sonradan değişerek tarafların edimleri açısından dengeyi bozabilir ve taraflar açısından aşırı ifa güçlüğü doğabilir. Böyle durumlarda, değişen koşullar sonucu bozulan risk paylaşımı dengesi yeniden sağlanmalıdır.

Nitekim kanun koyucu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Aşırı İfa Güçlüğü başlıklı 138. Maddesi ile sözleşme kurulurken var olan koşulların öngörülemez bir şekilde sonradan değişmesi ve bu değişimin sonucu olarak sözleşmedeki dengenin bir taraf açısından katlanılamayacak ölçüde bozulması halinde, bahsi geçen taraftan katı bir şekilde sözleşmeye bağlılık ilkesinin beklenemeyeceğini açıkça ifade etmektedir.

Bu kapsamda borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahip olacaktır. Kira sözleşmesi gibi sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkı yerine fesih hakkını kullanır. 

Bu düzenleme kapsamında aşağıda sayılan tüm şartların birlikte yer alması gerekmektedir;

  • Borçlu tarafından öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkmış olmalıdır,
  • Bu olağanüstü durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır,
  • Bu olağanüstü durum, sözleşmenin yapıldığı sıradaki mevcut olguları, borçludan ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır,
  • Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

Belirtilen bu genel hüküm taşınır ve taşınmaz kiralarının bulunduğu konut ve çatılı işyeri kiraları için de geçerli bir hüküm olup; bu hak esasen yalnızca mahkemeye başvurularak dava yoluyla kullanılabilir. Kiracı, hakimden uyarlama talep edecek, ancak sözleşmenin uyarlanması mümkün değil ise fesih söz konusu olacaktır. Hakim de somut olayı kendiliğinden araştıracak, uyarlama mümkün ise tarafların çıkar dengesini dikkate almak suretiyle yöntem ve miktarı yine serbestçe belirleyecektir.

Ancak kiracının küresel bir salgın haline gelen COVID-19 sebebiyle mahkemeden uyarlama talebinde bulunması veya kiraya verenin kiracının bu dönemde kira ödemekten imtina etmesi nedeniyle yasal yollara başvurması süreci gereksiz yere uzayacağı gibi; COVID-19 kaynaklı sıkıntılara da zamanında çare olmayacağı şüphesizdir.

C) COVİD-19 SALGINI KAPSAMINDA YAPILAN ÖZEL DÜZENLEME

26.03.2020 tarihli ve 31080 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak aynı tarihte yürürlüğe girmiş olan 7226 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un Geçici 2. Maddesi ile; 01.03.2020 tarihinden 30.6.2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesinin, kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağı düzenlenmiştir. 

Bu kapsamda 01.03.2020 ile 30.06.2020 tarihleri arasında doğmuş ve süresinde ödenmemiş kira borçları bakımından, kiraya verenlerin, iş yeri kiracıları aleyhinde kira sözleşmesinin feshi ve tahliye talepli dava açmaları kanun koyucu tarafından engellenmiştir. Ancak yukarıda belirlenen döneme ilişkin kira borçlarının askıya alınmamış olup, kiraya verenlerin bu dönemde işleyen kira alacağına ilişkin alacaklarının devam ettiğinden nihayetinde bu alacaklar icra takibine konu edilebilecektir.

Bu düzenleme ile salgın sürecinde 01.03.2020 ile 30.06.2020 tarihleri arasında doğmuş kira ödemelerini geciktiren işyeri kiracılarının, kiralanandan tahliyesinin engellenmesi amaçlanmıştır.

SONUÇ VE ÖNERİLER

Tüm dünyayı etkisi altına alan ve küresel bir salgın haline gelen Covid-19 adı verilen virüs salgınının, mevcut kira sözleşmelerini etkileyeceği ve bu hukuki ilişkide karşılıklı bazı taleplere sebep olacağı kaçınılmaz bir durumdur.

Bu çerçevede etkinin nasıl ve ne ölçüde olacağını kestirebilmek için mevcut kira sözleşmelerinin hükümleri öncelikli olarak incelenmeli; şayet sözleşmelerde konuyu özel olarak düzenleyen hükümler yer almıyor ise konu bu kez yukarıda da ifade ettiğimiz üzere 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümleri dikkate alınarak dürüstlük ve iyi niyet kuralları çerçevesinde değerlendirilmelidir.

Bu bakımdan öncelikle, kiracı ve kiraya verenin bir araya gelmek suretiyle dürüstlük ve iyi niyet kuralları uyarınca, salgına ilişkin önlemler sona erene kadar geçerli olacak şekilde, bir taraf aleyhine bozulan sözleşme dengesini tekrardan kurabilecek şekilde, kira ödeme yükümlülüğünü düzenleyen protokol akdetmeleri önerilmektedir.

Kiracılar bakımından dikkat edilmesi gereken husus, yaşanan mağduriyete rağmen kira ödemeleri tam olarak yapılıyor ise gerçekleştirilecek hukuki işlemler bakımından hak kaybına uğramamak adına ödeme yapılırken mutlaka uyarlama ve sair hakların saklı tutulduğuna dair ihtirazi şerh konulmasıdır.

Taraflar arasında karşılıklı bir anlaşma mümkün olmadığı takdirde ise mağdur kiracıların, öncelikle içinde bulunulan olağanüstü durum karşısında sözleşme şartlarının aynen ifasının kiracıdan beklenemeyeceği, bu nedenle, kira bedelinin iyi niyet ve dürüstlük kuralları uyarınca her iki taraf bakımından edimsel dengeyi sağlayacak şekilde uyarlanması gereğini kiraya verene yazılı olarak bildirmesi, yine bir anlaşmaya varılamadığı takdirde, kira ödemesinin ihtirazi kayıtla yapılmak suretiyle devamında da hak kaybına uğramamak amacıyla Sulh Hukuk Mahkemesinde uyarlama davasının açılması tarafımızca önerilmektedir.

 

 

 

 

 

[1] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 28.04.2010 gün ve 2010/15-193- 235 sayılı ilamı

[2] İnceoğlu, M. Murat, Kira Hukuku, Cilt 1, 81