Fazla Ödenen Kira Bedelinin İadesi Talebi Yanlış Hukuki Nitelendirme Nedeniyle Reddedilemez

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 5 Mayıs 2026 tarihli ve E. 2026/3039, K. 2026/2767 sayılı kararında, kiracı tarafından fazla ödendiği ileri sürülen kira bedellerinin iadesine yönelik talebin, dava dilekçesinde “istirdat” olarak nitelendirilmiş olmasının mahkemeyi bağlamayacağına karar verdi. Yargıtay ayrıca, karşı vekalet ücretinin reddedilen dava değerini aşacak şekilde belirlenemeyeceğini vurguladı.

Karar, 19 Ağustos 2026 tarihli ve 33345 sayılı Resmi Gazete’de yayımlandı.

Uyuşmazlık Konusu

Uyuşmazlık, bir kira sözleşmesi kapsamında kiracı tarafından kiraya verene hukuki dayanağı olmaksızın fazla ödendiği ileri sürülen kira bedellerinin iadesi talebinden kaynaklanmıştır.

Davacı kiracı; kira ilişkisi devam ederken kiraya veren tarafından ekonomik gerekçeler ileri sürülerek ve tahliye ile elektrik kesintisi tehdidinde bulunularak dönem içerisinde hukuka aykırı şekilde kira artışı talep edildiğini ve bu nedenle fazladan ödeme yapmak durumunda kaldığını ileri sürmüştür. Davacı, bu kapsamda toplam 9.822 TL'nin 15 Ekim 2024 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte iadesini talep etmiştir.

İlk derece mahkemesi davacının talebini 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun (“İİK”) 72. maddesi kapsamında bir istirdat davası olarak değerlendirmiş ve istirdat davasının açılabilmesi için ödemenin kesinleşmiş bir icra takibi kapsamında ve cebri icra tehdidi altında yapılmış olması gerektiğini; somut olayda ise davacının son ödemesini henüz ödeme emri tebliğ edilmeden ve kesinleşmiş bir icra takibi bulunmaksızın gerçekleştirdiğini belirterek davayı reddetmiştir.

İlk derece mahkemesinin kesin nitelikteki kararına karşı Adalet Bakanlığı tarafından kanun yararına temyiz yoluna başvurulmuştur.

Yargıtay: Hukuki Nitelendirme Taraflara Değil, Hakime Aittir

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi değerlendirmesinde öncelikle 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (“HMK”) 26 ve 33. maddelerine dikkat çekmiştir.

Yargıtay’a göre tarafların yükümlülüğü, uyuşmazlığın dayandığı maddi vakıaları ortaya koymaktır. Bu vakıaların hukuki nitelendirmesini yapmak ve hangi hukuk kurallarının uygulanacağını belirlemek ise hakimin görevidir.

Bu çerçevede hakim, HMK m. 26 uyarınca tarafların talep sonucu ile bağlı olmakla birlikte, tarafların bu talebi hangi hukuki kavram veya hukuki sebep altında ileri sürdükleriyle bağlı değildir. Dolayısıyla davacının dilekçesinde kullandığı hukuki terminoloji, davanın hukuki niteliğinin belirlenmesinde tek başına belirleyici değildir.

Somut uyuşmazlıkta da davacı, kesinleşmiş bir icra takibi sonucunda cebri icra tehdidi altında ödediği bir parayı geri istememektedir. Talebin özü, kira ilişkisi kapsamında hukuki sebep bulunmaksızın fazla tahsil edildiği ileri sürülen kira bedellerinin iadesidir. Bu nedenle Yargıtay, davacının talebini dilekçesinde “istirdat” olarak nitelendirmesinin mahkemeyi bağlamadığını ve uyuşmazlığın İİK m. 72’de düzenlenen istirdat davası olarak değil, sebepsiz zenginleşme ve fazla ödemenin iadesine ilişkin genel hükümler çerçevesinde bir alacak davası olarak değerlendirilmesi gerektiğini belirtmiştir.

Uyuşmazlığın Esası İncelenmeliydi

Kararın önemli noktalarından biri de Yargıtay’ın, davanın yalnızca hukuki nitelendirmeye ilişkin bir hata nedeniyle reddedilemeyeceğini kabul etmesidir.

Yargıtay’a göre ilk derece mahkemesinin, davacının asıl amacının fazla ödendiğini ileri sürdüğü kira bedellerinin iadesini sağlamak olduğunu dikkate alması; uyuşmazlığın esasına girerek tarafların sunduğu delilleri değerlendirmesi ve sonucuna göre karar vermesi gerekirdi.

Dolayısıyla İİK m. 72 kapsamında bir istirdat davasının şartlarının oluşmadığının tespit edilmesi, tek başına davanın reddi için yeterli görülmemiştir. Bununla birlikte karar, kiracının somut olayda gerçekten fazla kira ödediğini veya talep edilen tutarın iadesi gerektiğini doğrudan tespit etmemektedir. Yargıtay’ın değerlendirmesi, fazla ödeme bulunup bulunmadığının uyuşmazlığın esası ve taraf delilleri incelenerek belirlenmesi gerektiği yönündedir.

Karşı Vekalet Ücreti Dava Değerini Aşamaz

Yargıtay kararında ayrıca yargılama giderleri bakımından da önemli bir değerlendirmeye yer verilmiştir.

İlk derece mahkemesi, dava değeri 9.822 TL olmasına rağmen davalı lehine 18.000 TL vekalet ücretine hükmetmiştir.

Yargıtay, karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi hükümleri uyarınca vekalet ücretinin reddedilen dava değerini aşacak şekilde belirlenemeyeceğini belirterek bu hususu da usul ve yasaya aykırı bulmuştur.

Bu tespit özellikle düşük değerli alacak davaları açısından önem taşımakta ve maktu vekalet ücreti uygulanırken dahi hükmedilecek karşı vekalet ücretinin uyuşmazlığın reddedilen veya kabul edilen kısmıyla ilişkisinin gözetilmesi gerektiğini hatırlatmaktadır.

Kararın Uygulama Açısından Önemi

Yargıtay’ın kararı iki temel açıdan önem taşımaktadır.

İlk olarak karar, medeni usul hukukunun temel ilkelerinden biri olan “hakim hukuku kendiliğinden uygular” ilkesini somutlaştırmaktadır. Tarafın dava dilekçesinde talebine yanlış veya eksik bir hukuki isim vermesi, ileri sürülen maddi vakıalar ve talep sonucu başka bir hukuki sebep kapsamında korunmaya elverişli ise, tek başına davanın reddine yol açmamalıdır.

Özellikle alacak, iade ve kira uyuşmazlıklarında “istirdat”, “sebepsiz zenginleşme”, “alacak” veya benzeri hukuki nitelendirmeler arasındaki farkların davanın kaderini yalnızca tarafların kullandığı terminoloji üzerinden belirlememesi gerektiği karar ile bir kez daha ortaya konulmuştur. Mahkemenin, talep sonucunu değiştirmeksizin ileri sürülen vakıalara uygulanması gereken hukuk kuralını resen belirlemesi gerekir.

İkinci olarak karar, fazla ödendiği ileri sürülen kira bedellerinin geri alınması taleplerinin yalnızca İİK m. 72’deki istirdat davası şartları üzerinden değerlendirilemeyeceğini göstermektedir. Ödemenin cebri icra tehdidi altında yapılmamış olması İİK m. 72 kapsamında istirdat davasını engelleyebilse de somut olayın özelliklerine göre fazla ödemenin genel hükümler ve sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde geri istenebilmesi ayrıca değerlendirilmelidir.

Bununla birlikte kararın, hukuka aykırı olduğu ileri sürülen her kira artışının otomatik olarak kiracıya bir iade hakkı tanıdığı şeklinde yorumlanmaması gerekir. Fazla ödeme bulunup bulunmadığı, ödemenin hukuki dayanağı, taraflar arasındaki kira sözleşmesi, uygulanabilir kira artış kuralları ve somut uyuşmazlığa ilişkin diğer deliller her olay özelinde ayrıca değerlendirilmelidir.

Kanun Yararına Bozmanın Sonuca Etkisi

Kararın, kanun yararına temyiz sonucunda verilmiş olması da önemlidir.

HMK m. 363 uyarınca verilen kanun yararına bozma kararı, somut uyuşmazlıkta kesinleşen hükmün hukuki sonuçlarını ortadan kaldırmamaktadır. Nitekim Yargıtay da ilk derece mahkemesi kararını açıkça “sonuca etkili olmamak üzere” kanun yararına bozmuştur. Adalet Bakanlığı da kanun yararına temyizin, taraflar lehine veya aleyhine kesinleşmiş hükmün sonuçlarını değiştirmediğini belirtmektedir.

Dolayısıyla kararın esas önemi, somut dosyanın sonucunu değiştirmesinden ziyade, benzer uyuşmazlıklarda mahkemelerin hukuki nitelendirmeyi ne şekilde yapması gerektiğine ilişkin yol gösterici bir yaklaşım ortaya koymasından kaynaklanmaktadır.

Sonuç

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin E. 2026/3039, K. 2026/2767 sayılı kararı; tarafların kullandığı hukuki kavramların mahkemeyi bağlamadığını, mahkemenin maddi vakıalardan hareketle uygulanacak hukuk kurallarını resen belirlemesi gerektiğini ve fazla kira ödemelerinin iadesine ilişkin taleplerin somut olayın niteliğine göre genel hükümler kapsamında incelenebileceğini ortaya koymaktadır.

Karar ayrıca, hükmedilecek karşı vekalet ücretinin reddedilen dava değerini aşamayacağını vurgulaması bakımından da uygulama açısından önem taşımaktadır.

Kararın tam metni için tıklayınız https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2026/08/20260819-8.pdf