A-

A+

Kira Hukukuna Dair Sorunların Değerlendirilmesi

Son dönemdeki döviz kurlarındaki hareketlilikle birlikte enflasyonun yeniden yükselmeye başlaması aylık kira bedellerinin ciddi oranda yükselmesine neden olmuştur. Enflasyonun yüksek oranlarda seyretmesi, buna bağlı olarak yenilenen kira dönemlerinde belirlenen kira artış oranlarının ciddi oranda yüksek olması devletin bu kira artış oranlarına müdahalesini kaçınılmaz kılmıştır.

11 Haziran 2022 tarihli 31863 Sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’a (“Değişiklik Kanunu”) eklenen geçici madde ile konut kiraları bakımından yenilenen kira dönemi için uygulanabilecek kira artışı % 25 (yüzde yirmi beş) oranı ile sınırlandırılmıştır. Değişiklik Kanunu ile 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na (“TBK”) eklenen geçici madde ile bu sınırlama, yalnızca konut kiralamalarına ilişkin getirildiği için işyeri kiraları bakımından halihazırda yürürlükte bulunan TBK m. 344/1[1] hükmünde yer alan tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranındaki artış kuralı işyeri kiralamalarında uygulanmaya devam edecektir.

Konut kiraları bakımından 11 Haziran 2022 (bu tarih dahil) ila 1 Temmuz 2023 (bu tarih dahil) tarihleri arasında yenilenen kira sözleşmelerine yapılacak olan kira artışlarına getirilen bu sınırlamanın yer aldığı Değişiklik Kanunu’nu incelediğimizde, bu sınırlamanın TBK m. 344’üncü maddesinin ikinci fıkrası[2] uyarınca hakim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanacağı belirtilmiştir. Değişiklik Kanunu’nda atıf yapılan ilgili madde (TBK m. 344/2) kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin bir maddenin bulunmadığı kira sözleşmeleri ile ilgilidir. Uygulamada kira artış maddesi bulunmayan bir konut kira sözleşmesine rastlamak pek mümkün olmadığı için bu düzenlemenin pratikte uygulama alanı bulabileceğini söylemek pek mümkün değildir. 

Değişiklik Kanunu, TBK m. 344/3[3] altında düzenlenen kira tespit davasının açılmasını engelleyen bir sınırlama getirmemektedir. Hal böyle iken Değişiklik Kanunu’nun yürürlükte olduğu dönemde kira tespit davasının açılmasını engelleyen bir düzenleme söz konusu olmadığı için 1 Temmuz 2023’e (bu tarih dahil) kadar yenilenecek olan kira sözleşmelerinde uygulaması kararlaştırılan artış oranını (%25) yeterli bulmayan kiraya verenler, şartları oluşması halinde kira bedelinin yeniden tespiti talepli olarak yargı yoluna başvurabilecek, hakim de Değişiklik Kanunu’nda getirilen sınırlamalara bağlı kalmaksızın kira bedelinin tespitinde TÜFE 12 aylık ortalama oranına ek olarak kiralanın durumunu ve emsal kira bedellerini de dikkate alarak 5 yıldan sonra uygulanacak kira artış oranını serbestçe belirleyebilecektir. Ülkemizde enflasyonun yüksek oranlarda seyretmesine karşılık Değişiklik Kanunu’nun yürürlükte olduğu tarih aralığında yenilenen kira sözleşmelerinde kira artış oranının yalnızca % 25 (yüzde yirmi beş) ile sınırlandırılmış olması kira tespit davalarının sayıca artmasına sebebiyet verecek ve bu durum da haliyle yargıda ciddi oranda iş yükü yaratacaktır.

Netice olarak,

  • Konut kiraları bakımından Değişiklik Kanunu’nun yürürlüğe girdiği tarih olan 11 Haziran 2022 ilâ 1 Temmuz 2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin % 25’ini (yüzde yirmi beş) geçmemek koşuluyla geçerlidir. 
  • Değişiklik Kanunu ile kira artışına getirilen bu düzenlemenin yürürlük süresinin uzatılması ihtimal dahilinde ise; böyle bir düzenleme getirilmediği takdirde konut kiralamalarındaki yasal artış bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacaktır.
  • Değişiklik Kanunu ile getirilen bu sınırlama yalnızca konut kiralamalarına ilişkin getirildiği için işyeri kiraları bakımından halihazırda yürürlükte bulunan kanun hükmü (TBK m. 344/1) uygulanmaya devam edecektir.
  • 5 yıllık süreyi dolduran kiralamalar bakımından ise TBK’da belirtilen şartların oluşması halinde gerek konut gerekse de işyeri kiralamalarında, konut kiralamalarına getirilen artış sınırlamalarında ari olarak kiraya veren, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde bulundurularak kira bedelinin mahkeme önünde tespitini talep etme hakkının bulunduğunu belirtmek isteriz.

 

[1] Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

 

[2] Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

 

[3] Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir