KİRA SÖZLEŞMESİ AKDEDİLİRKEN DİKKAT EDİLMESİ ÖNERİLEN HUSUSLAR

Kira sözleşmelerine ilişkin genel hükümler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunumuzun (“Kanun”) 298 ve devamı maddelerinde düzenlenmektedir. Yine konut ve çatılı işyerlerine ilişkin özel hükümler de madde 339 ve devamında düzenlenmektedir.  Bu özel hükümlerin büyük bir bölümü kamu düzeninden sayıldığı için bu düzenlemeler ile çelişen ve bunlara aykırı olarak yapılan düzenlemeler geçersiz sayılmaktadır.

Bu yazımızda kira sözleşmesi düzenlenirken, hem kanuna aykırı düzenleme yapılmaması hem de yaşadığımız tecrübeler doğrultusunda ileride uyuşmazlık konusu olabilecek ve üzerinde önemle durulması gerektiğini düşündüğümüz hususları aşağıdaki gibi maddeler halinde dikkatlerinize sunmak istedik.

Kiraya Verenin Mülkiyet Hakkı

Kira sözleşmesinin kurulması için kiralayanın kiralananın maliki olması gerekmez. Burada önemli olan nokta kiraya verenin kira sözleşmesi ile kiracıya karşı kiralananı teslim etme borcunu yerine getirip getirememesidir. Malik olmayan kiraya veren malikin rıza göstermemesi nedeniyle teslim borcunu yerine getiremezse kiracı kiralananı kullanamayacaktır. Bu sebeple, kira sözleşmesi imzalanmadan önce kiraya veren kişinin söz konusu taşınmazın maliki olup olmadığı veya kiraya verme hak ve yetkisinin sahip olup olmadığı kontrol edilmelidir.

Paylı mülkiyete konu taşınmazın kiraya verilmesi kural olarak, paydaşların pay ve paydaş çoğunluğuyla bu yönde karar vermelerini gerektirir. Bu sebeple kiraya verilen taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet olup olmadığı da önem arz eden bir husustur. Bu durum özellikle icazet vermeyen paydaşın sonradan el atmanın önlenmesi ve istihkak davası açma gibi risklerin önlenmesi hususunda önem arz ettiği gibi her paydaş kendi payı oranında kira alacağına sahip olacağı için kiranın nasıl ödeneceği konusu bakımından da önemlidir.

Depozito Bedeli

Kanun’un 342/1. maddesi; “Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.” şeklindedir. Görüleceği üzere kanun depozito miktarı bakımından kiracı lehine olacak şekilde bir üst sınır öngörmüştür. Bu üst sınırı aşacak şekilde depozito miktarının kararlaştırılması kanunun emredici hükmüne aykırıdır.

Kanun düzenlemesinin devamında (md. 342/2) kiracının depozito bedelini, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatıracağı, nakit yerine teminat olarak kıymetli evrak öngörülmüş ise bunun bir bankaya depo edileceği öngörülmüştür.

Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine depozito bedelini geri vermekle yükümlü olduğu ayrıca (md. 342/3) düzenlenmiştir.

Her ne kadar konu kanunda detaylı bir biçimde düzenlenmişse de; uygulamada, tarafların halen eski usulde yani kiracının depozito bedelini kiraya verene teslim etmesi şeklinde ilerledikleri ve yukarıda yer verdiğimiz kanun hükümlerine de riayet etmediği görülmektedir. Kiracının depozito bedelini öderken ileride karışıklığa mahal vermemek adına bankadan gönderiliyorsa mutlaka ödemenin depozito bedeline istinaden yapıldığı belirtilmelidir. Yine depozito bedelinin faizi ile mi yoksa anapara olarak mı kiracıya iade edileceğinin de sözleşmede belirlenmesi tahliye aşamasında yaşanabilecek olası uyuşmazlığı da önleyecektir.

Yapı Kullanma İzni

İşyerleri için ilgili belediyeden işyeri açma ruhsatı alınabilmesi için kiralananın veya bulunduğu binanın iskân ruhsatının olması gerekmektedir. Bu nedenle kiralanan işyeri amacıyla kiralanıyorsa kiralananın iskan ruhsatının olup olmadığını kontrol etmelidir. 

Kullanım Amacı

Kiralananın sözleşmede belirtilen kullanım amacına uygun olarak kullanılması esastır. Aksi kullanım akde aykırılık durumunu gündeme getireceği için kiracının kiralanandan tahliyesi gündeme gelebilecektir. Bu sebepten ötürü sözleşme aşamasında kiralananın hangi amaçla kullanacağının tüm ihtimalleri kapsayacak bir şekilde belirtilmesi önerilir.

Aidat ve Yan Giderler

Kanun'un 313 ve 314. maddelerine göre kiracı, kira bedelini yan giderleri ödemekle yükümlüdür. Kiracı, kira bedelini veya yan giderleri ihtar edilen tarihi takiben 30 gün içinde ödemez ise temerrüde düşmüş olur. Bu nedenle kiranın yanında aidat ödemeleri, ortak alan masrafları gibi yan gider olarak nelerin ödeneceği açık şekilde belirlenmelidir.

Muacceliyet Şartı

Kanun md. 346/1 uyarınca kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği hüküm altına alınmış ve özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz sayılacağı belirtilmiştir. Ancak uygulamada kira bedellerinin zamanında ödenmemesi halinde dönem sonuna kadar olan bakiye kira bedellerinin doğrudan muaccel olacağı gibi bir takım muacceliyet kayıtlarına rastlanmaktadır. Sözleşmede yer alabilecek olan bu kayıtların kanuna aykırı olduğu ve geçersiz sayıldığı muhakkak göz önünde bulundurulmalıdır.

Kira Artış

Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacaktır. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanmaktadır. Dolayısıyla üst limit 12 aylık tüfe ortalaması olmakla birlikte; bu artış oranından daha düşük bir artış oranı kararlaştırılabilir. Bu oran konut kiralamalarında 01.07.2023 tarihine kadar %25 ile sınırlandırılmış olduğunu hatırlatmak .

Yine sözleşmede kira bedeli yabancı para cinsinden kararlaştırılmışsa, 5 yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacağı Kanun’da düzenlenmiştir. Bu kapsamda dövizle yapılan kiralamalarda bu kurala aykırı olarak artış maddesi düzenlenmesi geçersiz olacaktır. Bununla birlikte, halihazırda taşınmaz kira bedellerinin dışında 1567 sayılı Kanun kapsamında yayımlanan Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar uyarınca,  istisnai haller dışında, döviz cinsinden yahut dövize endeksli olarak belirlenemediğini de hatırlatmak isteriz.

Tadilat İşleri

Kanun’un 321/1 maddesine göre; “Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir.” Bu hüküm ile birlikte kiralananda kiracıya sınırlı da olsa yenilik ve değişiklik yapabilmesi yetkisi tanımıştır. Kiracı, söz konusu değişiklikleri kiralananın özüne dokunmadan ve kullanım amacını değiştirmeden yapmalıdır. Aksi tasarruf akde aykırılık kapsamında değerlendirilecek ve kiracının kiralanandan tahliyesine sebebiyet verecektir. Dolayısıyla bu denli ağır bir yaptırımı olan bu konunun da sözleşmede detaylandırılması olası ihtilafların önüne geçecektir.

Alt Kira ve Kullandırma

Konut ve çatılı işyeri kiralayan kiracının kiralananı benzer amaçlar için üçüncü bir kişiye kiraya verip veremeyeceği konusu Kanun’un md. 322/2 düzenlemesinde “Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.” şeklinde düzenlenmiştir. Madde düzenlemesine göre konut ve çatılı işyerleri için alt kira yapılması kiraya verenin rızasına bağlanmış olup; bu duruma ilişkin sözleşmede özel düzenleme yapılması önerilir. Aksi tasarruf akde aykırılık kapsamında değerlendirilebilecek ve olası bir dava sonucunda kiracının kiralanandan tahliyesine sebebiyet verebilecektir.

Tapu Siciline Şerh

Kanun’un 312. maddesi “Taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir.” şeklinde olup; taşınmaz kiralarında sözleşmeyle birlikte kiracının kiracılık hakkının da tapu kütüğüne şerh edilebileceği açıkça düzenlenmiştir. Bu doğrultuda kiracı, taşınmaz malikinin el değiştirmesi halinde yeni malikin kira sözleşmesini sona erdirme riskine karşı kira sözleşmesi tapuya şerh edebilir. Sözleşme tapuya şerh edilmişse yeni malik, eski malik ile imzalanan kira sözleşmesine bağlı kalmak zorunda kalacaktır.

Otopark ve Diğer Sosyal Tesislerden Faydalanma

Kiralanan taşınmaza tahsis edilmiş bir otopark alanı ya da kiralananın ana taşınmazdaki sosyal tesislerden faydalanma imkanı varsa bu kullanımlara ilişkin de olası bir ihtilafı önlemek bakımından gerekli düzenlemelerin sözleşmede açıkça düzenlenmesi önerilir. 

Çalışma Saatleri

Alışveriş Merkezlerinde (“AVM”) bulunan taşınmaz kiralamalarında genel uygulamada açılış ve kapanış saatlerinin AVM yönetimi tarafından belirlenmesi söz konusu olduğundan taraflar arasında ihtilaf yaşanmaması bakımından sözleşmede kiralananın açılış ve kapanış saatlerinin belirlenmesi önem arz edecektir.

Sigorta ve Sair Ödemeler

Kanun da, kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise kiraya verenin katlanacağı düzenlenmiştir. Uygulamada daha ziyade AVM kiralamalarında all risk ve benzeri sigorta yaptırma zorunluluğu getirildiği görülmektedir. Sözleşme akdedilirken bu şekilde bir düzenleme olup olmadığı, sigortaya ilişkin maliyete kimin katlanacağına dair düzenlemelerin dikkate alınması gerekecektir.

Teslim Tutanağı

Kiralananın kiracıya teslimi yapılırken, taşınmazın ne durumda bulunduğunu, demirbaşların sayısı ve durumunu gösteren detaylı bir teslim tesellüm tutanağı düzenlenmesi önerilmektedir. Nitekim Kanun’un 334/1 maddesinde kiracının kiralananını geri verme borcu “Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir.” şeklinde düzenlenmiştir. Bu hüküm uyarınca kiracının kiraya verileni ne durumda teslim almış ise o durumda geri verme yükümlülüğü bulunmaktadır. Kiracının sadece anahtarını teslim aldığı taşınmazı değil, aynı zamanda kira sözleşmesiyle bağlantılı olarak kendisine bırakılmış tüm eşyaları sözleşmenin sonunda kiraya verene iade etmekle yükümlüdür. Bu sebeple ileride kiraya veren ile herhangi bir uyuşmazlık çıkması halinde kiracının taşınmazı ne durumda hangi mallarla birlikte teslim aldıklarını gösteren bir teslim tesellüm tutanağının imzalanması kiralananın durumunu gösterir fotoğrafların bu tutanağa eklenmesi ispat bakımından kolaylık sağlayacaktır.