Ece ERSOY Yönetici Avukat
Hakan GÜNDEŞ Kıdemli Avukat
[email protected]
10 Mayıs 2022
A-
A+
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (“TBK”) “kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir” şeklinde tanımlanmaktadır.
Burada dikkat edilmesi gereken sözleşmenin konusunun ne olduğudur. Sözleşmenin konusunun konut veya çatılı işyeri olması halinde bu sözleşmeye bir takım özel düzenlemelerin uygulanması söz konusu olacaktır.
Taraflarca sözleşmenin süresi serbestçe kararlaştırılabilir. Buradan hareketle sözleşmenin süresinin belirsiz olabileceği gibi belirli de kararlaştırılması mümkündür.
Uygulamada genellikle konut ve çatılı işyeri kiralamalarında sözleşmenin süresi belirli süreli olarak kararlaştırılmaktadır. Ancak kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Dolayısıyla kiracı aksi yönde bir bildirimde bulunmadıkça kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirebilmesi mümkün değildir. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, kiraya veren herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Bu bildirim yazılı şekilde yapılmalıdır.
Kiracının sözleşme süresine veya fesih dönemlerine uymaksızın kiralananı kiraya verene geri vermesi durumunda kanun koyucu, kiraya vereni korumak için bir takım düzenlemelere yer vermiştir. Mevcut kanuni düzenlemeye göre kanun koyucu kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için kiracının borçlarının devam edeceğini kararlaştırmıştır. Bir başka ifadeyle bu süre boyunca kira bedelinin ödenmesi gerekecektir. Ancak kiracı, bu sürenin geçmesinden önce ödeme gücüne sahip bir başka kiracı bularak bu borcundan kurtulabilir. TBK’da kiraya verenin, kiralananın tahliyesinden dolayı yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları bu tutardan mahsup edileceğine ayrıca yer vermiştir.
TBK’nın 346. maddesi ile kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği; özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde cezai şart ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olacağı düzenlenmiştir. İlgili hüküm ile getirilen bu sınırlamalar 01.07.2020 tarihi itibariyle ticari kiralamalar bakımından da geçerlidir. Dolayısıyla kira sözleşmelerinde ticari kiralamalar da dahil kiracı aleyhine kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilebilmesi mümkün değildir.
Kiracıların kira ilişkisini devretmesi ancak kiraya verenden bu konuda yazılı bir rıza almaları durumunda mümkündür. Kiraya verenler ise kira konusunun bir işyeri olmaması halinde bu rızayı vermekten kaçınabilmektedirler. Buna karşılık bir işyeri söz konusuysa, kiraya veren sadece haklı sebepleri olması halinde bu rızayı vermekten kaçınabilir. İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.
Sözleşmenin kurulmasından sonra kira konusunun maliki el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı haline gelecektir.
Taşınmaz kiralarında kira ilişkisinin tapu siciline şerh edilmesi de mümkündür. Ancak bu şerhin yapılacağının sözleşme ile kararlaştırılması gerekir. Eğer söz konusu taşınmazın maliki el değiştirirse, yeni malik her ne kadar kira sözleşmesinin yeni tarafı olsa da, çeşitli gereksinimlere dayanarak kira ilişkisini sona erdirebilmektedir. Bu gereksinimlere aşağıda “Konut ve çatılı işyeri kiralarında dava yoluyla sözleşmenin sona erdirilmesi” başlığı altında değinilmektedir. Tapu siciline yapılacak bu şerh ile yeni malikin söz konusu gereksinimlere dayanarak kira ilişkisini sonlandırması engellenebilmektedir.
TBK’nın 344. maddesi, kira bedelinin Türk Lirası üzerinden belirlenen sözleşmelerde, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak yıllık kira artışlarının, tüketici fiyat endeksinin (“TÜFE”) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyeceğini düzenlemektedir. Yine taraflar sözleşmede kira artış oranını belirlemiş olsalar dahi; belirlenen bu oran ancak bir önceki kira yılındaki TÜFE’nin on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Ancak bu sınırlama beş yıllık dönemler için geçerli olduğu için tararflar her beş yılda bir mahkemeye başvurarak, yeni kira bedelinin tespitini talep edebilir. Bu şekildeki bir talebe istinaden, yeni dönem kira bedeli hakim tarafından on iki aylık TÜFE ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirleyecektir.
TBK’nın 342. maddesi ile güvence bedeli, miktar olarak üç aylık kira bedeliyle sınırlandırılmış (m. 342/I) ve bunların para veya kıymetli evrak olması halinde bankaya yatırılması zorunlu hale getirilmiştir (m. 342/II). Yine madde düzenlemesi depozitonun iadesine ilişkin bir takım düzenlemeler içermektedir. Buna göre banka, depozitoyu ancak iki tarafın rızasına, kesinleşmiş bir icra takibine ya da kesinleşmiş mahkeme kararına göre iade edebilecektir.
01.07.2020 tarihi itibariyle ticari kiralamalar bakımından da güvence bedelinin üç aylık kira bedelini aşmaması ve güvence bedelinin para veya kıymetli evrak olarak kararlaştırılması halinde, işbu bedelin para olması halinde kiracı adına vadeli tasarruf hesabına yatırılması, kıymetli evrak olması durumunda da bir bankaya depo edilmesi gerekecektir.
Kira konusu, sözleşmenin kurulmasından sonra ayıplı hale gelebilir. Bu durumda kiracının çeşitli seçimlik hakları bulunmaktadır. Bunlar, kiracının kiraya verenden ayıpların giderilmesini, kira bedelinden ayıpla orantılı indirim yapılmasını veya zararın giderilmesini isteme hakkıdır. Zararın giderilmesini isteme hakkı diğer seçimlik haklarla beraber kullanılabilceği gibi tek başına da kullanılabilir. Ancak söz konusu ayıbın kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve kiraya verene ayıbın giderilmesi için verilen sürede ayıbın giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir.
TBK bazı halleri olağanüstü fesih sebebi olarak kabul etmektedir: (I) Kira ilişkisini çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı halinde taraflardan her biri, (II) kiracının iflası halinde kiraya veren tarafından işleyecek kira bedelleri için gösterilmesi talep edilen teminatın gösterilememesi halinde kiraya veren ve (III) kiracının ölmesi halinde mirasçıları sözleşmenin feshini talep edebilmektedir. Birinci ve üçüncü durumda her altı aylık kira döneminin sonunda sözleşmeyi sona erdirebilmek için üç ay önceden bidirimde bulunmak gerekirken, ikinci durumda güvence gösterilememesi üzerine derhal sözleşmeyi feshetmek mümkündür.
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kirası sözleşmelerinde sürenin bitiminde sözleşmeyi sona erdirme hakkı sadece kiracıya tanınmış bir haktır. Kiraya verenin ise, belirlenen sürenin bitiminde sözleşmeyi sona erdirebilmesi mümkün değildir. Mülkiyet hakkının da sınırlandırılması anlamına gelen bu kuralın istisnası TBK’nın 347/1 maddesi ile düzenlenmiştir. Buna göre “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden (10 + 1. yılın bitiminden) en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.”
Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kirası sözleşmelerindeyse, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Bir başka ifadeyle kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren on yıl hesaplanır. Kanun uyarınca on yılın geçmesiyle beraber altı ay daha kira sözleşmesi devam edecektir. Ancak bu altı ayın sonunda kira sözleşmesinin sona erdirilmesi isteniyorsa bu tarihten geriye doğru üç ay hesaplanacak ve en geç bu tarihte fesih bildirimi yapılacaktır. Eğer süre kaçırılırsa yine altı ay sürecek kira dönemini sona erdirebilmek için üç ay önceden fesih bildiriminde bulunmak gerekecektir.
Fesih bildiriminin yazılı şekilde yapılması gerekir.
Sözleşmenin yapılacak yazılı bildirim ile feshedilmesi dışında dava yoluyla da sona erdirilmesi mümkündür. Ancak kiraya verenin, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma gereksinimi mevcut ise veya kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise kiraya veren açacağı bir dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir. Mahkemeler nezdinde buradaki gereksinimin samimi olması aranmaktadır.
Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Covid-19 salgınının Türkiye’deki etkisinin de artışıyla beraber bazı sektörlerde kiralanan taşınmazlarda faaliyet yürütülememiş yine bu nedenle birçok işletmenin cirosunda ciddi ölçüde azalma söz konusu olmuştur. Böyle durumlarda, değişen koşullar sonucu bozulan risk paylaşımı dengesinin yeniden sağlanması gerekli olabilir. Nitekim kanun koyucu, TBK’nın “Aşırı İfa Güçlüğü” başlıklı 138. maddesi ile sözleşme kurulurken var olan koşulların öngörülemez bir şekilde sonradan değişmesi ve bu değişimin sonucu olarak sözleşmedeki dengenin bir taraf açısından katlanılamayacak ölçüde bozulması halinde, bahsi geçen taraftan katı bir şekilde sözleşmeye bağlı kalmasının beklenemeyeceğini açıkça ifade etmektedir.
Bu kapsamda borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahip olacaktır. Kira sözleşmesi gibi sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkı yerine fesih hakkını kullanır. Bu hak esasen yalnızca mahkemeye başvurularak dava yoluyla kullanılabilir. Kiracı, hakimden uyarlama talep edecek, ancak sözleşmenin uyarlanması mümkün değil ise fesih söz konusu olabilecektir. Hakim de somut olayı kendiliğinden araştıracak, uyarlama mümkün ise tarafların çıkar dengesini dikkate almak suretiyle yöntem ve miktarı yine serbestçe belirleyecektir.
Bütün bunların yanı sıra kira bedelinin geçici olarak uyarlanması yönünde ihtiyati tedbir kararı verilmesi istenebilir. Zira açılacak uyarlama davasında geçici bir tedbir kararı verilmemesi durumunda; uyarlama davası sonuçlanıncaya kadar pandemiden kaynaklanan ekonomik darlığa bağlı olarak kira bedelinin eksik ödenmesi nedeniyle TBK’nın 315. maddesi uyarınca sözleşmenin feshi ile temerrüt nedeniyle tahliyesi gündeme gelebilecektir.
Nitekim Yargıtay da yakın tarihli bir kararında (Yargıtay 3. HD. E. 2021/3452 K. 2021/6001 T. 4.6.2021) bu açıklamalarımıza paralel olarak pandemi nedeniyle, kira bedelinin uyarlanmasına ilişkin açılan davalarda şartların gerçekleşmesi durumunda ihtiyati tedbir kararı verilebileceğini ve bu kararın 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun m.389 vd. hükümlerine uygun olacağının açıkça altını çizmiştir. Bu vesile ile davacı kiracı, talebine binaen mahkemece geçici olarak uyarlanan kira bedelini ödemek suretiyle kira sözleşmesinden doğan ödeme yükümlülüğünü tam ve eksiksiz olarak yerine getirmiş olacaktır.
Yayınlara dön