MAĞDUR MALİKLERE GETİRİLEN İNŞAAT SÖZLEŞMESİ FESİH HAKKINA İLİŞKİN DETAYLAR YÖNETMELİK İLE BELİRLENDİ

6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da (“Kanun”) yapılan 10.07.2019 tarihinde yürürlüğe giren değişiklik ile inşaata başlanmaması veya devam edilmemesi nedeniyle mağdur olan maliklere davasız fesih imkanı dahil olmak üzere riskli yapıların dönüştürülmesi hususunda birçok yenilik getirilmişti.

Kanunda getirilen bu yeniliklere ilişkin olarak 08.07.2019 tarihli yazımızda açıklamada bulunmuştuk. Bu kere 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde (“Yönetmelik”) yeni düzenlemeler yapılmış ve bu düzenlemeler, 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmeliğin resmi gazetede yayımlanması ile birlikte 19.10.2019 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

Yönetmeliğin 13. Maddesine eklenen 11. fıkra ile mağdur arsa sahiplerinin inşaat sözleşmelerinin fesih sürecini aşağıdaki şartlarda başlatabilecekleri düzenlenmiştir:

1) İNŞAATA MÜTEAHHİTTEN KAYNAKLANAN NEDENLERLE 1 YIL İÇİNDE BAŞLANMAMIŞ OLMASI

Bütün maliklerle anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınıp bu karara katılmayanların hisselerinin satışından sonra; müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanılmamış olmaması fesih şartı olarak düzenlenmiştir.  

İnşaata başlanılamamasının nedeni olarak; hak sahiplerince yerine getirilmesi gereken edimlerin yerine getirilmemiş olması, yapım işine başlanılmasına engel teşkil edecek bir yargı kararı, idare kararı, idare uygulaması veya benzeri geçerli bir neden var ise; bu engeller müteahhitten kaynaklanmadığından fesih şartının oluşmayacağı Yönetmelik’te belirtilmiştir.

1 YILLIK SÜRE HANGİ TARİHTEN İTİBAREN BAŞLAMIŞ SAYILACAK?

Yönetmelik kapsamında inşaata başlanılmayan bir yıllık sürenin başlangıcı, bütün maliklerle anlaşma sağlanan hallerde en son anlaşma sağlanan malik ile imzalanan sözleşmenin tarihine; riskli yapılarda riskli yapı tespitinin kesinleşmesi tarihine; riskli ve rezerv yapı alanlarında ise alan belirleme işleminden önce mi yoksa sonra mı olduğuna bakılarak belirlenmektedir.

• En son anlaşma sağlanan malik ile imzalanan sözleşmenin tarihi, riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden/riskli ve rezerv yapı alanı belirleme işleminden önceki bir tarih ise bir yıllık sürenin başlangıcında riskli yapı tespitinin kesinleştiği/riskli ve rezerv yapı alanının belirlendiği tarih esas alınır.
• En son anlaşma sağlanan malik ile imzalanan sözleşmenin tarihi riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden/riskli ve rezerv yapı alanı belirleme işleminden sonraki bir tarih ise, en son anlaşma sağlanan malik ile imzalanan sözleşme tarihi esas alınarak hesaplama yapılır.
• Hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınan hallerde ise bir yıllık sürenin başlangıcı, en az üçte iki çoğunluk ile alınan karara katılmayanların hisselerinin satışından sonra tapuda yeni malik adına devir işleminin yapıldığı tarih esas alınarak hesap edilir.

 2) İNŞAATIN DURDURULMUŞ VE EN AZ ALTI AYDIR PROJENİN BİTİRİLMESİNİ GEREKTİRECEK SEVİYEDE EKİP VE EKİPMANLA İNŞAİ FAALİYETE DEVAM EDİLMİYOR OLMASI DURUMU.

Yönetmelikte, sözleşmelerin bu gerekçe ile feshedilebilmesi için, inşaatın durdurulduğunun ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla devam edilmediğinin, ilgili idarenin tespit, tutanak ve kayıtları, yapı denetimi sistemindeki kayıtlar, fotoğraflar, uydu görüntüleri vb. bilgi ve belgeler ile ortaya konulması gerektiği düzenlenmiştir.

3) MALİKLER TARAFINDAN FESİH KARARI ALINMASI

Kanun ve Yönetmelikte belirtilen şartlar gerçekleştiğinde, sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınması gerekmektedir. Yönetmelik uyarınca fesih kararı alınması herhangi bir şekil şartına tabi değildir.

Fesih iradesinin,

• fesih konusunda maliklerin en az üçte iki çoğunlukla anlaştıklarına dair anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı,
• maliklerin en az üçte iki çoğunluğu tarafından verilen fesih talebine ilişkin dilekçe,
• maliklerin en az üçte iki çoğunluğunun başka bir müteahhitle anlaştıklarına dair sözleşme veya vekaletname örnekleri gibi sair belgeler ile

ispatlanabileceği Yönetmelik kapsamında düzenlenmiştir.

4) FESİH MÜRACAATI VE İZLENECEK USULLER

A) BAŞVURU

Yönetmelikte fesih başvurusunun, alınan fesih kararı ve fesih gerekçesine göre, yeni yapının yapım işine başlanılmamış olmasının müteahhitten kaynaklandığına ilişkin bilgi ve belgeler veya en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmediğine dair bilgi ve belgeler ile birlikte yazılı olarak Müdürlüğe veya Bakanlıkça yetki devri yapılması durumunda İdareye yapılacağı düzenlenmiştir. Müdürlük veya idare, fesih müracaatını görevlendireceği kişiler veya teşkil edeceği bir komisyon marifetiyle inceler.

B) İNCELEME SAFHASI

Fesih başvurusu Yönetmelikte belirlenen hükümlere uygun olarak yapılmış ise, fesih gerekçesine göre, yeni yapının yapım işine başlanılmamasını veya devam edilmemesinin sebeplerine ilişkin yazılı olarak müteahhide on beş gün süre verilerek müteahhitten bilgi ve belge istenilir.  

Belirtilen sürenin sonunda fesih şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediğine dair yapı mahallinde inceleme yapmak ve belediye, sosyal güvenlik kurumları gibi konu ile ilgili kurum ve kuruluşlarla yazışma yapmak da dahil olmak üzere her türlü inceleme ve araştırma yapılır.

C) FESİH ŞARTLARININ GERÇEKLEŞMEDİĞİNİN TESPİT EDİLMESİ

İdare tarafından yapılan inceleme ve araştırma neticesinde, fesih şartlarının gerçekleşmediğinin tespit edilmesi durumunda bu konuda fesih müracaatında bulunan maliklere bilgi verilir.

 D) FESİH ŞARTLARININ OLUŞTUĞUNUN TESPİTİ VE MÜTEAHHİDE SÜRE VERİLMESİ

Yönetmelik kapsamında fesih şartlarının gerçekleştiğinin tespit edilmesi durumunda, müteahhide otuz gün süre verilerek fesih gerekçesine göre, yapım işine başlaması/projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla işe devam etmesi gerektiği, aksi takdirde bu sürenin bitim tarihi itibarıyla sözleşmelerin re’sen feshedileceği ihtar edileceği düzenlenmiştir.

Otuz günlük sürenin sonunda müteahhidin işe başlayıp başlamadığı/projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla işe devam edip etmediği mahallinde kontrol edilir. Yapım işinin projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edip etmediğinin takdir hakkı, incelemeyi yapan Müdürlük veya İdareye aittir.

E) FESİH BİLDİRİMİ

Kendisine yapılan ihtara rağmen müteahhidin işe başlamadığının/yapım işine devam edilmediğinin tespit edilmesi durumunda, otuz günlük sürenin bittiği tarih itibarıyla hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ilgililerinin muvafakati aranmaksızın re’sen feshedilmiş sayılır. Sözleşmelerin feshedilmiş sayıldığı, maliklere ve müteahhide bildirilir.

Fesih sonrasında, maliklerin veya Müdürlüğün veya İdarenin talebi üzerine, taşınmazların tapu kaydına şerh edilmiş olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ilgili tapu müdürlüğünce terkin edilir.

5) İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDEN KAYNAKLI DİĞER UYUŞMAZLIKLAR

Fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devrolunan hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlarda genel hukuk hükümleri uygulanır. Bu hükme göre malikler şayet sözleşme uyarınca müteahhide hisse devri yapmışlar ise bu işlemin iptali için genel mahkemede dava açmaları gerekecektir. Kurulan sözleşme kapsamında tarafların birbirlerinden olan alacak ve zararları ile ilgili uyuşmazlıklar, yine genel mahkemede açılacak davalar kapsamında sonuca bağlanacaktır.

Bununla birlikte, fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemelerinin hak sahiplerinden geri istenemeyeceği yönetmelikle ayrıca düzenlenmiştir.